В последние несколько лет одним из популярных способов приобретения жилья стала ипотека. Приобретение или строительство жилья связано с имущественным вычетом. Рассмотрим особенности получения вычета при покупке жилых помещений.
Имущественный вычет – это уменьшение суммы налога на доходы физических лиц (НДФЛ), который налогоплательщик обязан уплатить в бюджет. Порядок предоставления имущественного вычета регламентируется положениями ст. 220 НК РФ.
Состав вычета и условия его предоставления
Имущественный вычет при покупке квартиры по ипотечной программе складывается из двух основных частей:
- стоимости объекта недвижимости, расположенного на территории РФ;
- расходов на оплату процентов по кредиту.
Следует иметь в виду, что налоговые вычеты при покупке квартиры по ипотеке могут быть использованы лишь в том случае, если кредит был получен от кредитных и иных организаций, осуществляющих свою деятельность на территории России. Кроме того, налогоплательщик должен быть готов доказать документально тот факт, что кредит был потрачен на приобретение жилья. В случае покупки жилья при ипотечном кредитовании этот вопрос не стоит особенно остро, поскольку ипотечный кредит, как правило, по умолчанию берется на приобретение жилья.
Однако, если кредит был выдан, что называется, «на любые нужды», необходимо сохранить документы, подтверждающие, что деньги были потрачены именно на жилье. Это могут быть, например, квитанции о перечислении средств на счет продавца или его расписка.
При строительстве или покупке жилого дома в налоговый вычет могут включаться следующие расходы:
- на разработку проектно-сметной документации;
- приобретение строительных и отделочных материалов;
- приобретение жилого дома, в том числе недостроенного;
- работы или услуги по строительству и отделке;
- подключение к сетям или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
При покупке квартиры в налоговый вычет могут включаться расходы:
- на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
- приобретение отделочных материалов;
- работы, связанные с отделкой квартиры.
Заемщик по ипотечному кредиту имеет право на однократное получение имущественного вычета (единственное исключение – вычет можно применить повторно, если он был использован до 2001 г. – см. Письмо МНС РФ от 22.03.2002 N СА-6-04/341). Вычет предоставляется при условии, что гражданин имеет доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13%. Максимальный размер вычета при покупке квартиры до 2008 г. составлял 1 млн руб., с 2009 г. был увеличен до 2 млн руб. Причем этот размер был увеличен с такой формулировкой: для отношений, возникших после 1 января 2008 г.
То есть, если квартира приобретена в 2008г., а вычет заявлен в 2009 г., то применялся уже увеличенный размер. Предоставляется имущественный вычет в таком порядке: сумма, на которую он предоставлен, исключается из налоговой базы по НДФЛ. То есть, если квартира была приобретена за 6 млн руб., налогоплательщик вправе использовать вычет в максимальном размере – 2 млн (при условии, что у него были доходы на указанную сумму в общей сложности за год). При этом ему возвращается налог в размере 13% от указанного размера.
Если вычет не был полностью использован в течение одного налогового периода (т.е. календарного года), его остаток можно перенести на следующий период.
Вычет нельзя получить в следующих случаях:
- если за физическое лицо расходы, в том числе по ипотеке, оплачивает работодатель или иное лицо (либо расходы гасятся за счет бюджетных субсидий или материнского капитала);
- если сделки купли-продажи жилого помещения производятся между физическими лицами, которые являются взаимозависимыми (то есть между ними имеются долговые обязательства, родственные или договорные отношения).
Оформление вычета
Для того, чтобы оформить имущественный налоговый вычет, нужно предоставить в налоговую инспекцию следующие документы и их копии:
- свидетельство о собственности;
- договор купли-продажи (не требуется при строительстве жилья);
- расписка или иной документ, подтверждающий получение средств продавцом;
- акт приема-передачи квартиры (как правило, этот документ остается в банке, поэтому необходимо заранее получить его копию).
Если жилье приобретено в кредит, необходимо также собрать документы, подтверждающие несение расходов на выплату процентов:
- квитанции и иные документы о погашении кредита;
- выписки со счета.
Вычет можно заявить как в инспекции, подав декларацию, так и написав заявление о его предоставлении по месту работы. В первом случае вычет оформляется возвратом уплаченного за налоговый период налога, во втором – работодатель перестает удерживать налог из зарплаты до достижения суммы предоставляемого вычета. При оформлении имущественного вычета с процентов по ипотеке инспектор в первую очередь потребует кредитный договор, в котором должно быть сказано, что кредит выдан именно на приобретение квартиры. Кроме того, потребуется справка 2-НДФЛ для подтверждения факта уплаты налогов с зарплаты. При оформлении через бухгалтерию работодателя можно обойтись без справки – ее бухгалтер оформит самостоятельно, но в остальном пакет документов будет идентичным.
Особенности применения вычета по кредитам и ипотекам
Главная особенность заключается, как уже было сказано, в необходимости доказать целевой характер кредита. Эта задача решается подготовкой всех необходимых документов. Однако есть отдельные случаи, в которых не совсем ясно, вправе ли гражданин получить вычет или какую-либо его часть. В частности, к таким случаям относится рефинансирование (выкуп кредита одним банком у другого) полученного кредита в другом банке. В Письме УФНС России по г. Москве от 05.03.2012 N 20-14/19133@ отмечено, что в таком случае налогоплательщик не теряет права на получение имущественного вычета в части расходов на погашение процентов по ипотечному кредиту.
Стоит отметить, что в случае перекредитования (оформления заемщиком кредита в другом банке для покрытия ипотечного кредита) ситуация обратная: заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных по новому кредиту процентов, ведь кредит при этом выдается с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья.
Еще один вопрос касается вычета для семейной пары. Особенно он актуален в случае, когда супруги выступают как созаемщики по ипотечному договору. Минфин России указывает, что если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, то считается, что имущество находится в общей совместной собственности (Письмо Минфина РФ от 23.01.2012 N 03-04-05/7-52). В этом случае каждый из супругов имеет право на вычет вне зависимости от того, на имя кого из супругов имущество оформлено. Наличие статуса заемщика или созаемщика при этом на правомерность вычета не влияет. В отношении имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный вычет распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Другими словами, супруги сами могут определить, кто из них получает какую часть. Если у одного из них нет дохода (например, во время отпуска по уходу за ребенком), вычет может быть распределен между ними в соотношении 100 и 0 процентов. Однако следует иметь в виду, что в таком случае оба супруга считаются получившими имущественный вычет и повторно получить его не смогут.
Документы:
Налоговый кодекс РФ;
Гражданский кодекс РФ;
Письмо ФНС России от 05.04.2012 N ЕД-4-3/5716@ “О предоставлении имущественного вычета”;
Письмо УФНС России по г. Москве от 05.03.2012 N 20-14/19133@;
Письмо Минфина РФ от 23.01.2012 N 03-04-05/7-52;
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 8184/07.
